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起止时间:2018-12-24到2019-05-01
更新状态:已完结
第四周：不动产估价的收益法（已建设完成） 单元测验_不动产估价的收益法
1、 投资者购买收益性不动产的实质是（ ）
A:以现在的资金去交换期望在未来可以获得收益的一系列资金。
B:以现在的资金去交换最终可获收益的不动产。
C:以现在的资金去获得可终身受用的房地产。
D:以现在的资金去获得后来的舒服。
答案: 以现在的资金去交换期望在未来可以获得收益的一系列资金。
2、 采用收益法测算不动产价格时，公式V=a/r-b/r2表示（ ）
A:净收益按一固定数额逐年递增
B:净收益按一固定数额逐年递减
C:净收益按一固定比率逐年递增
D:净收益按一固定比率逐年递减
答案: 净收益按一固定数额逐年递减
3、 资本化率＝（ ）＋风险调整值
A:平均利润率
B:安全利率
C:经济增长率
D:银行贷款利率
答案: 安全利率
4、 两宗不动产的净收益相等，收益年限设为无限年，当其中一宗不动产获取净收益的风险较大时，则该宗不动产的（ ）
A:资本化率应较高，价值较低
B:资本化率应较低，价值较高
C:资本化率应较高，价值较高
D:资本化率应较低，价值较低
答案: 资本化率应较高，价值较低
5、 某写字楼持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，预计持有至5年末出售时的总价为6000万元，销售税费率为6%，报酬率中无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%，则该写字楼目前的收益价值为( )。（2016年《房地产开发理论与方法》真题）
A:5061.44
B:5546.94
C:5562.96
D:6772.85
答案: 5061.44
6、 某房地产的年净收益为60万元,建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用年限为30年,土地报酬率为6%,该房地产的价值为( )万元。（2016年《房地产开发理论与方法》真题）
A:489.99
B:495.53
C:695.53
D:800.00
答案: 695.53
7、 某房地产未来第1年末的净收益为20万元，以后净收益每年增加1.5万元，价格每年上涨5%报酬率为8%，第4年末转售时卖方应缴纳的税费为转售价格的6%。目前该房地产的市场价格为( )万元。（2014年《房地产开发理论与方法》真题）
A:457.68
B:318.68
C:789.68
D:1146.81
答案: 457.68
8、 某宗已抵押的收益性房地产,年有效毛租金收人500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定,保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为( )万元。
A:16.87
B:20.56
C:21.68
D:22.47
答案: 22.47
9、 某人现有资金50万元，欲竞买一个建筑面积为120m2、收益期为10年的店铺用于出租，其期望的自有资金资本比率为10%。店铺正常月租金为120元/m2，运营费用为租金收入的35%。银行可提供最高为六成、10年期、年利率8%的抵押贷款。该投资者所能接受的最高竞买价格为( )万元。（2014年《房地产开发理论与方法》真题）
A:81.00
B:91.82
C:125.00
D:127.901
答案: 91.82
10、 收益法中所指的收益是（ ）
A:估价时点前一年的收益
B:估价时点前若干年的平均收益
C:估价时点以后的未来预期正常收益
D:估价时点前最高盈利年份的收益
答案: 估价时点以后的未来预期正常收益
11、 通常把收益法测算出来的价格称为（ ）
A:积算价格
B:比准价格
C:收益价格
D:市场价格
答案: 收益价格
12、 收益法适用的条件是房地产的（ ）
A:收益能够量化
B:风险能够量化
C:收益或风险其一可以量化
D:收益和风险均能量化
答案: 收益或风险其一可以量化
13、 某出租的写字楼，剩余租赁期限为3年，在此3年期间，每年可于年初获得净收益80万元，3年后可依法拆除作为商业用地拆除费用为50万元，若该类房地产的报酬率为8%，该写字楼的现时价值为1000万元，则3年后该商业用地净地的价值为（ ）万元。（2014年《房地产开发理论与方法》真题）
A:979.22
B:1000.00
C:1029.22
D:1050.00
答案: 1029.22
14、 建筑物净收益=（ ）×建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）
A:建筑物重置价
B:建筑物现值
C:土地价格
D:房地产价格
答案: 建筑物现值
15、 有了货币的时间价值观念后，收益性不动产的价值就是该不动产未来净收益的现值之和，其高低取决于下列（ ）因素
A:可获得净收益大小
B:获得该净收益的可靠性
C:获得该净收益的可靠性
D:建立在货币具有时间价值的观念，现在的钱比将来的钱更值钱
答案: 可获得净收益大小;
获得该净收益的可靠性;
获得该净收益的可靠性
16、 收益法适用的对象，具有收益或有潜在收益的不动产，如（ ）
A:农地和商业
B:旅馆和餐饮
C:写字楼
D:公寓
答案: 农地和商业;
旅馆和餐饮;
写字楼;
公寓
17、 收益法适用的条件，是不动产的（ ）易于量化
A:收益
B:风险
C:价值
D:金额
答案: 收益;
风险
18、 无限年且其他因素不变的情况下，收益法的公式为：v=a/r，此公式的假设前提：（ ）
A:净收益每年不变为a
B:资本化率大于0且为r
C:收益年限为无限年
D:不动产的收益为一个不变的值
答案: 净收益每年不变为a;
资本化率大于0且为r;
收益年限为无限年
19、 不动产的收益有 （ ），在估算净收益时要两方面都考虑到
A:有限年收益
B:无限年收益
C:有形收益
D:无形收益
答案: 有形收益;
无形收益
20、 不动产的收益还有（ ）
A:实际收益
B:客观收益
C:直接收益
D:间接收益
答案: 实际收益;
客观收益
21、 运用收益法估价，由于估价对象不同，如根据评估的是房地总价格，还是土地价格或是建筑物价格，应采用不同的资本化率，由此需要区分资本化率的类型。应用最广泛的几种资本化率有：（ ）
A:综合资本化率
B:市场供求资本化率
C:建筑物资本化率
D:土地资本化率
答案: 综合资本化率;
建筑物资本化率;
土地资本化率
22、 未来净收益流的类型有（ ）
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